从2013年起，李嘉诚陆续卖掉内地很多核心地产项目，比如上海的东方汇经和广州的西城都荟，前后套现超过129亿元，到2015年，他基本不再投资新项目，那时候大家都在抢房，有人觉得他太保守，甚至有人说他是“跑路”，可到了2021年，他公开讲楼市要进入五年调整期，现在2026年初回头看，他说的情况几乎全对：一线城市核心区房价跌了三成以上，三四线有些楼盘价格直接腰斩，远郊那些房子挂几年也卖不掉。
这背后不是他多厉害，而是他看明白了支撑房价三十年的三个支柱——人口增长、城市化加快、信贷放松——在2015年后慢慢垮了，人变少了，进城速度慢了，银行也不随便放贷款，房子自然撑不住，很多人以为他不看好中国，其实他只是不想在周期末尾接最后一棒，这和2008年前日本一些大公司提前撤资很像，都是害怕踩到风险。
展开剩余66%现在人们买房的想法变了，到2025年人均住房面积达到39平米，新房刚需基本消失，年轻人更愿意租好一点的房子来住，毕竟《住房租赁条例》已经实施，租房可以办理落户，也能安排孩子上学，不再是凑合的选择，大家选房越来越关注细节，比如学校远近、物业服务是否到位、楼房新旧程度、绿化环境如何、通勤是否方便，以前是抢着买，现在是仔细挑，谁着急谁就吃亏。
房子不再是稳赚的工具，2025年七十个城市二手房价同比下跌6.1%，北京上海靠降价才勉强维持交易量，挂牌数量大幅增加，卖一套房要花半年到一年时间，政策不是为了拉高房价，而是防止市场崩盘，2024年9月中央首次提出止跌回稳，房贷利率降到2%以下，2025年完成750万套保交楼任务，保障房建设达到1100万套，城中村改造扩大到近300个城市，这些措施实际上是为了避免社会出问题，不是要让楼市再次火爆。
市场彻底分成了两块，到2025年底上海、杭州那些品质比较好的改善型楼盘价格微涨0.2%，但三四线城市开发投资同比下跌17.2%，房子好不好主要得看它是不是安全、住着舒服、节能又智能，老破小还能不能保值要看所在片区有没有改造计划，如果没地铁、没学校、没商场，哪怕价格低得像白菜，照样没人愿意买，泉州、绵阳这些地方二手房挂牌量一年增加超过130%，现在是买家说了算，卖家只能等着。
有些人还在用高杠杆的方式买房子，结果资产价值下降，手头也变得紧张，两边都很难受，相比之下，那些早早就选择租房、或者只买核心地段改善房的人，日子过得稳当些，这不是运气问题，是看清趋势之后做出的选择，李嘉诚当年迅速撤离，不是不信任中国，而是知道泡沫快要破裂时，最该做的事不是去抄底，是赶紧离场，现在回头看，他没有预言未来，只是没有被当时的热闹冲昏头脑。
其实房子不只是用来住的，它过去被当作金融产品，后来成了风险容器，现在变回普通消费品，你需要就用，不需要就租，没有人强迫你必须拥有房子，生活本来就有别的办法。
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